임대차 3법은 2020년 7월 29일 법제사법위원회 상임위원회 통과 후 최종적으로 2020년 7월 31일 국무회의를 거쳐 시행되었습니다. 이러한 임대차 3법은 계약갱신청구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제 도입을 통해 서민의 안전한 주거환경을 조성하겠다는 취지입니다.
임대차 3법이란 무엇인가?
2020년 가파른 집값 상승으로 인해 전세 가격까지 덩달아 치솟는 일이 발생했으며, 이로 인해 수많은 전세 임차인들은 계약 연장을 위해 적게는 수 천만 원에서 많게는 수억 원까지 추가적으로 지급을 해야지만 계약갱신이 되었습니다. 이렇게 가파른 집값 상승으로 인한 세입자들을 보호하기 위해 2020년 7월 31일 신규로 시행된 주택임대차보호법이며, 이 법은 임대차 시장을 안정화시키고 세입자의 권익 강화와 임차인들의 안전한 주거를 보장해 주는 제도입니다.
◈ 전월세 신고제(부동산 거래 신고 등에 관한 법률)
전월세 신고제는 임대 보증금 6,000만원 초과, 월 임대료 30만 원이 초과하는 금액으로 임대차 계약이 체결된 경우 적용되는 제도입니다. 이 경우 계약일 체결된 날로부터 30일 이내 임대인이나 임차인이 대상 부동산이 속한 관할 주민센터로 방문하여 보증금과 임대료 등의 사항을 의무적으로 신고하여야 하며, 전월세 신고를 30일 이내에 하지 않을 경우 과태료가 발생하니 임대인과 임차인 중 한명은 꼭 신고를 해야 합니다.
◈ 전월세 상한제(주택임대차보호법)
임대인과 임차인 간의 계약 관계를 보다 균형 잡힌 권리관계로 재정리하기 위한 제도입니다. 임대인과 기존 세입자가 재계약을 할 경우, 전월세 인상률에 대해 임대료 증액을 5% 이내로 제한하는 것입니다. 이때, 임대료 증액은 5% 이내로 제한되어 있지만 각 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 규정되어 있어 5%보다 낮게 책정될 수도 있습니다. 이렇게 전월세 상한제는 임대료 인상률을 5% 이내로 제한함으로써 임차인의 입장에서는 계약 만기 시 임대인의 무리한 금액 인상에 대한 불안요소를 해결할 수 있는 제도입니다.
◈ 계약갱신청구권(주택임대차보호법)
계약갱신청구권은 임대인이 계약기간 만료 후 임차인에게 나갈 것을 요구하면 바로 이사를 나가야 했지만 이 제도가 생긴 후부터는 계약만료 6개월에서 2개월 전까지 임차인이 원할 경우 1회에 한해 임대차 계약을 한 번 더 요구할 수 있는 권리가 생긴 것입니다. 이때, 임대인은 계약갱신 사유에 해당하지 않는 한 이를 거절하지 못하기 때문에 기존 임차인은 최장 4년까지 거주안정을 보장받을 수 있는 제도입니다.
계약갱신 거절 사유는?
주택임대차보호법상 계약갱신 거절 사유는 총 아홉가지이지만 꼭 알아둬야 하는 내용 세 가지만 정리해서 알려드리겠습니다. 첫 번째, 임차인이 2기 차임액에 해당하는 차임을 연체한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신에 대한 거절을 할 수 있습니다. 이때, 2회에 해당하는 차임을 연체한 경우에만 적용되는 것이 아니며, 계약기간 중 2기에 달하는 차임을 연체한 경우를 뜻합니다. 두 번째, 임대인과 임차인 간의 상호 합의를 통해 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 계약갱신 거절을 할 수 있습니다. 여기서 임대인이 임차인에게 상당한 보상에 대한 기준이 명확하지 않아 애매모호한 부분이긴 하나 이사비 등을 지급한 경우라고 보면 될 것 같습니다. 세 번째, 임대인(임대인의 직계존비속 포함)이 임대 대상 부동산에 실제로 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 이법을 악용해서 임차인을 속이고 계약갱신 거절 후 제삼자에게 신규로 계약체결을 했을 경우 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있으며, 계약갱신 이후 실거주가 아닌 공실상태로 비워둔다면 계약갱신에 대한 거절이 가능합니다.
손해배상액 산정 방법
임대인의 허위로 인해 계약갱신이 거절될 경우 손해배상액 산정은 임대인과 임차인 간 합의된 금액을 손해배상액으로 보게 됩니다. 이때, 임대인과 임차인 상호간에 합의가 원만하게 이루어지지 않는 경우 계약갱신 거절 당시 월임대료 3개월 분에 해당하는 금액이나 전세보증금액을 월세로 전환 후 전환율 4%를 적용해서 손해배상액으로 산정하게 됩니다. 또한 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료에서 계약갱신 거절 당시 월단위 임대료를 뺀 금액의 2년 분에 해당하는 금액 또는 계약갱신 거절로 인해 실질적으로 임차인이 입은 손해액을 손해배상액으로 산정하여 임대인에게 요구할 수 있습니다.
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