대한민국에서 기업을 직접 운영하거나 자영업을 통해 수익을 창출하고 있는 분이라면 상가임대차보호법에 대한 기본적인 내용은 숙지하고 있어야 합니다. 특히 이러한 법에 대한 지식이 많은 사람일수록 본인에게 유리하게 악용하는 사례가 빈번하게 일어나고 있으며, 법적 분쟁으로까지 이어지는 일들이 많습니다. 지금부터 상가나 사무실을 임대차할 경우 상가임대차보호법에 따른 계약갱신청구권과 거절사유에 대한 내용을 총 정리해 보겠습니다.
상가임대차보호법이란?
우선적으로 상가임대차보호법의 목적은 상가건물에 대한 임대차 계약을 체결할 경우 민법에 대한 특례로 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것에 목적을 두고 있습니다. 특히 사회적 약자임과 동시에 상대적으로 경험과 지식이 부족한 임차인을 보호하기 위한 법이며, 이러한 법은 강행규정인 특별법으로써 민법보다 우선하도록 되어 있습니다. 이렇게 상가임대차보호법을 민법보다 우선하는 특별법으로 규정함으로써 임대인에게 그 어떠한 유리한 특약이나 약정을 했더라도 임차인에게 불리한 약정이라면 해당 약정 및 특약은 효력을 잃게 되며, 임차인의 계약기간 동안 안정한 영업권 보장과 권리, 재산 등을 보호해 주기 위해 규정되어 있는 법입니다.
계약갱신청구권이란?
일반적으로 오프라인 매장을 운영하는 자영업자나 사업체를 운영하는 회사라면 매장 및 사무실로 사용할 공간이 필요합니다. 이렇게 공간을 대여할 수 있는 가장 쉬운 방법은 당연히 임대차를 통해 마련하는 방법입니다. 보통 상가임대차 계약 시 통상적으로 최초 계약기간은 2년 단위로 임대차 계약을 하게 되며, 이러한 이유는 신규 임차인의 권리금 및 인테리어 등에 들어간 비용을 영업을 통해 회수할 수 있는 최소 기간을 보장하기 위함입니다. 이때, 임대인과 임차인간의 특정 임대차 기간을 정하지 않거나 계약기간을 1년 미만으로 정한 경우 임대차 기간을 1년으로 보고 있습니다. 다만, 임대차 기간이 1년 미만으로 특정 지어 계약을 했다면 임차인은 임대인에게 계약서상 특정해 놓은 기간만을 유요함을 주장할 수 있습니다. 또한 상가임대차보호법상 지자체별로 규정해 놓은 환산보증금 이내라면 최장 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 바로 계약갱신청구권입니다.
계약갱신청구권 행사 방법
상가임대차보호법상 계약갱신청구권은 계약만료 6개월에서 1개월 사이에만 행사할 수 있도록 규정되어 있습니다.
임차인이 임대인에게 계약 연장에 대한 의사를 전달한 경우 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보며, 임대인은 특별한 거절 사유에 해당하지 않는다면 이를 거절할 수 없도록 법으로 규정되어 있습니다. 이때, 임차인은 임대인에게 계약갱신에 대한 전달 방법은 문자나 내용증명 등 텍스트로 전달하는 것이 중요하며, 전화를 통해 계약연장 의사를 전달했다면 통화 내용을 녹음해 두는 것이 안전합니다. 마지막으로 계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 정당하게 요구할 수 있는 권리이며, 행사할 수 있는 기간 내 임대인에게 계약연장에 대한 의사를 전달하는 것이 가장 중요합니다.
계약갱신요구 거절사유
아무리 상가임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 법이라고 하더라도 법으로 규정해 놓은 특별한 사유에 해당하는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으며, 총 여덟 가지 사유 중 임차인이 꼭 알아둬야 할 세 가지만 요약해서 정리하겠습니다.
1. 임차인이 3기에 달하는 차임액을 연체할 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 이때, 3기에 달하는 차임액이란 3개월을 연달아서 연체한 것뿐만 아니라 임대차 계약기간 중 총 3개월분의 월차임을 연체한 경우를 뜻하며, 현재 연체 중이거나 과거에 연체했던 경우 모두 이에 해당됩니다.
2. 임차인이 임대인과 임대차 계약 후 임대인의 동의 없이 해당 목적물인 부동산을 전부 또는 일부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 여기서 말하는 전대란 전전세를 뜻하며, 예를 들어 샵인샵과 같이 계약 당사자인 임차인이 임대인과 임대차 계약 후 일부 공간을 새로운 임차인에게 재임대를 주는 것입니다. 이때, 샵인샵과 같이 재임대를 목적으로 임대차 계약을 체결했다면 임대인에게 사전에 동의를 구해야 하며, 전대차 계약서 작성 시 임대인이 필히 들어가는 것이 좋습니다.
3. 최초 상가 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 상가임대차보호법상 계약갱신청구권은 기존에 5년으로 규정되었었지만 2018년 10월 16일 법 개정 이후 계약갱신청구권의 행사기간을 최장 10년까지 보장받을 수 있도록 개정되었습니다.
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