부동산에 대한 매매, 전세, 월세 등 다양한 계약을 체결할 때 꼭 확인해야 하는 것이 바로 부동산 등기부등본입니다. 여기서 말하는 등기부등본은 부동산 계약을 체결하는 경우 사용, 수익 등 대상 부동산에 대한 실질적인 권한이 있는 소유자인지, 그리고 담보물권의 설정 여부 등 안전한 부동산 계약을 위해선 필수적으로 확인해야 하는 서류입니다.
부동산 등기부등본이란?
부동산 등기부등본의 정확한 명칭은 등기사항전부증명서이며, 무허가 건물처럼 불법으로 건축되지 않은 정식적인 행정절차에 따라 건축된 부동산이라면 건축물대장 생성 후 등기부등본이 생성됩니다. 이렇게 생성된 부동산 등기부등본은 목적 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등에 대한 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 압류, 가압류 등 소유자가 누구인지, 담보물권은 설정되어 있는지 등 대상 부동산에 대한 국가관리 기관이 법적 절차에 따라 부동산에 대한 실질적인 권리관계와 현황 등을 모두 한 곳에 모아 기재해 놓은 공적장부입니다. 쉽게 풀어 설명하자면 대상 목적물인 부동산에 대한 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 대한 권리를 방해하는 압류, 가압류, 가처분 등의 설정 여부와 대상 부동산의 대출 금액은 얼마까지 설정되어 있는지 등을 문서로 기재해 놓은 공적장부가 부동산 등기부등본이라고 생각하면 됩니다. 그리고 부동산 등기부등본은 크게 토지 등기부등본, 건물 등기부등본, 집합건물 등기부등본 총 세 가지로 구분되어 있으며, 각 등기부등본마다 표제부와 갑구, 을구로 나누어져 있습니다.
표제부 세부사항
표제부는 토지의 경우 지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타 사항이 기재되어 있으며, 건물의 경우 건물의 표시로 소재지번, 건물번호, 건물내역, 등기원인 및 기타 사항 등이 기재되어 있습니다. 그리고 집합건물의 표제부 1동의 건물 표시와 전유 부분에 대한 건물표시로 소재지번, 건물명칭 및 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타 사항이 기재되어 있으며, 지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타 사항 등 대지권의 목적인 토지의 표시로 구분되어 기재되어 있습니다. 이때, 전유 부분에 대한 기재사항은 집합건물의 경우에만 표기되고 한 세대에 대한 건물의 표시를 나타냅니다. 또한 여기서 나오는 면적은 전용면적으로 표기되는데 우리가 일반적으로 59 타입, 84 타입 등이 바로 등기부등본 중 전유 부분에 나오는 면적입니다. 통상적으로 전용면적은 공용 부분에 대한 면적이 포함되지 않은 것이기 때문에 공급면적과 계약면적보다는 작습니다. 그리고 대지권의 표시 역시 집합건물일 경우에만 기재되는 사항인데 집합건물에 속한 한세대의 전유세대가 차지하고 있는 전체 토지에 대한 면적을 세대수로 나누어 비율로 기재해 놓은 것이 대지권입니다. 특히 재건축의 경우 건물을 허물고 다시 건축하기 때문에 대지권비율이 높을수록 좋으며, 전용면적이 클수록 대지권 비율도 높아지기 때문에 비례관계라도 보면 됩니다.
등기부등본에서 갑구란?
등기부등본의 갑구에는 대상 부동산에 대한 소유권에 관한 사항으로 소유권이 변동되는 내역들을 기록하는 곳입니다. 갑구에 기재되어 있는 사항으로는 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항으로 구분되어 기재되어 있습니다. 일반적으로 매매, 전세, 월세 계약을 체결할 때 집주인이 누구인지를 확인하는 것이 바로 갑구에 기재되어 있는 것을 보고 확인하는 것입니다. 이때, 등기부등본에 기재되어 있는 사항과 소유자의 인적사항, 신분증 등을 대조해서 본인이 맞는지 확인절차는 꼭 필요합니다. 또한 갑구 중 등기목적은 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류, 공유자 일부지분 이전, 공유자 전원지분 이전 등에 대한 사항이 기재되며, 권리자 및 기타 사항에는 소유자의 이름, 주민번호 앞자리, 주소, 지분 등이 표기되어 있습니다. 마지막으로 접수와 등기원인이 있는데, 등기원인의 경우 언제, 어떠한 사유로 등기가 되었는지에 대한 사항들이 기록되어 있으며, 등기원인으로는 대부분 매매, 상속, 증여, 주소변경, 등기명의표시변경, 압류, 가압류 등이 표기됩니다. 그리고 접수는 등기원인에 의해 등기이전이 접수된 날을 표기하도록 되어 있어 우리가 대상 부동산을 취득한 날이라고 보면 됩니다.
을구는 무엇인가?
을구는 소유권 이외에 대한 권리사항을 기재하는 곳으로써 등기목적과 접수일, 등기원인일, 권리자 및 기타 사항들이 기록되어 있습니다. 이때, 등기목적은 대부분 은행에서 대출을 받을 때 근저당권설정이 되었을 때 표기되는 곳이 을구이며, 전세권설정을 한 경우에도 을구에 기재됩니다. 그리고 접수일과 등기원인일은 갑구와 동일한 방법으로 기재되어 있습니다. 마지막으로 권리자 및 기타 사항은 근저당권설정이 등기목적이라면 채권최고액, 대출을 받은 금액, 채무자, 채무자 주소, 근저당권자, 즉 대출을 해준 은행의 상호와 주소 등이 기록되며, 공동담보가 있을 경우 공동담보에 대한 지번이 함께 기재되어 있습니다. 또한 을구에 전세권설정이 되어 있으면 전세보증 금액과 범위, 존속기간, 전세권을 설정한 임차인 등이 기록되며, 개인 간의 금전소비대차를 한 경우에도 근저당권 설정이 가능하기 때문에 을구에 기재됩니다.
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